Fastighetsrätt i Kroatien | Juridik | Köpekontrakt

Den kroatiska grundlagen fastställer att utlänningar kan förvärva äganderätt till fastigheter i Kroatien - på de villkor som lagen föreskriver - och dessa finns i lagen om äganderätt. Av lagen framgår att fysiska och juridiska personer från Europeiska unionen kan förvärva äganderätt till fastigheter på samma villkor som kroatiska fysiska och juridiska personer. Observera - det finns begränsningar för vissa typer av objekt, som jordbruks- och skogsmark, skogar och naturskyddsområden. Ett fastighetsköp i Kroatien kan genomföras på 2 olika sätt:

a) som utländsk fysisk eller juridisk person eller

b) via en kroatisk juridisk person.

För att kunna skriva ett avtal om köp av en fastighet i Kroatien behöver du, både som utländsk fysisk och som utländsk juridisk person, ett kroatiskt skattenummer, OIB-numret, som det ansvariga skattekontoret normalt utfärdar inom 24 timmar. När OIB-numret har utfärdats kan man skriva ett köpekontrakt med säljaren och låta notarien bestyrka säljarens underskrift.

För att ett köpekontrakt för en fastighet i Kroatien ska vara giltigt måste det finnas en kroatisk version av kontraktet. Det är alltid den kroatiska versionen som gäller juridiskt.

Ofta finns det i Kroatien före själva köpekontraktet ett slags förhandsavtal med en handpenning på 10 %, eftersom säljaren ofta fortfarande har skyldigheter - till exempel att döda pantbrev, visa att det rör sig om byggmark eller visa att objektet har tillgång till allmän väg osv. - som ska uppfyllas innan själva köpekontraktet skrivs. Vanligt är att köparen får en viss säkerhet genom

a) förhandsanteckning om äganderätten och / eller

b) pant.

Medgivandet till inskrivning av äganderätten bestyrks då samtidigt med köpekontraktet, och medgivandet (clausula intabulandi) deponeras hos notarien. Först när alla skyldigheter enligt köpekontraktet är uppfyllda betalas hela köpeskillingen. Och först därefter lämnar notarien ut medgivandet till inskrivning , och den utländska fysiska eller juridiska personen kan låta skriva in sig som ägare hos inskrivningsmyndigheten. Köpekontraktet måste vara skriftligt och bestyrkas av notarie. Först när köpekontraktet har registrerats hos inskrivningsmyndigheten har den utländska fysiska eller juridiska personen förvärvat äganderätten. Internationella advokater med erfarenhet av fastighetsrätt i Kroatien rekommenderar detta förfarande för att ge köparna en säkerhet, så att de inte lämnar sig i händerna på kroatiska säljare och stora summor betalas ut i "förtroende". Om det till exempel finns ett kontrakt utan medgivande till inskrivning kan köparen visserligen stämma säljaren - men praxis visar att det inte är särskilt effektivt och att sådana processer kan pågå i mer än 10 år.

Hur lång tid inskrivningen i fastighetsregistret tar varierar mellan olika områden. I större städer kan inskrivningen av äganderätten ta 1-2 veckor, medan den på mindre orter och på öarna kan ta längre tid. I norra Kroatien går inskrivningar oftast snabbare än i söder. Det viktiga är att ansökan om ägarbyte lämnas in till den ansvariga domstolen direkt efter att kontraktet har skrivits.

För att skrivas in i fastighetsregistret i Kroatien behöver köparen följande handlingar:

» köpekontrakt eller annat avtal om sakrätter i original eller som bestyrkt kopia

» ett intyg (endast original) från den lokala byggnadsmyndigheten om att fastigheten ligger inom detaljplanerat område.

» bevis på den utländska köparens medborgarskap

» för fysiska personer: bestyrkt kopia av passet

» för juridiska personer: utdrag ur handelsregistret

Fördelar: a) obegränsad möjlighet att köpa jordbruks- och skogsmark / skogar b) skatteskäl, till exempel betalar man i Kroatien ingen skatt vid vidareförsäljning av bolagsandelar och undviker på så sätt fastighetsöverlåtelseskatten. Enligt kroatisk rätt är det också möjligt att tillföra en fastighet till ett bolag som apportegendom, vilket inte heller beskattas med fastighetsöverlåtelseskatt.

Mer information om att bilda ett kroatiskt företag / d.o.o.

När de juridiska frågorna är klara är det dags att välja: Köpa hus i Kroatien, Köpa lägenhet i Kroatien eller Köpa tomt i Kroatien.