Vanliga frågor om fastighetsköp i Kroatien

Ja. Sedan Kroatien gick med i EU kan medborgare i EU- och EES-länder köpa fastigheter i stort sett på samma sätt som kroatiska medborgare. För schweiziska medborgare och medborgare i länder utanför EU gäller särskilda regler, som vi förklarar i punkterna nedan.

Medborgare och juridiska personer från EU:s medlemsstater samt från Island, Liechtenstein och Norge köper i princip fastigheter på samma villkor som kroatiska medborgare. Något godkännande från ansvarig minister krävs inte. Undantagna är vissa områden, framför allt jordbruksmark.

Schweiziska medborgare kan i princip också köpa fastigheter på samma villkor som kroatiska medborgare. Vid inskrivningen av äganderätten i fastighetsregistret måste de dock dessutom visa upp ett intyg om tillfälligt uppehåll i Kroatien.

Medborgare i länder utanför EU, EES och Schweiz kan förvärva äganderätt om det råder ömsesidighet (reciprocitet) mellan deras hemland och Kroatien. I dessa fall krävs ett godkännande från ansvarigt ministerium, som man ansöker om skriftligt.

Inte som EU- eller EES-medborgare. Medborgare i länder utanför EU behöver för köpet ett godkännande från justitie- och förvaltningsministeriet i Zagreb, som ges i ett förvaltningsförfarande.

För jordbruksmark gäller särskilda lagregler som skiljer sig från köp av vanliga tomter och bostäder. Den som vill köpa sådan mark bör låta pröva saken juridiskt i förväg. En vanlig lösning är att köpa via ett kroatiskt bolag.

Utländska köpare kan bilda ett kroatiskt bolag (d.o.o.) och köpa fastigheter via det - det används bland annat för att köpa mark utanför byggzonerna eller för att organisera turistuthyrning. Ett bolag medför löpande skyldigheter och kostnader; vid behov förmedlar vi kontakt med specialiserade advokater och skatterådgivare.

Processen omfattar i huvudsak: val och visning av fastigheten, muntlig överenskommelse om pris och villkor, ansökan om OIB-nummer, juridisk granskning av handlingarna, i förekommande fall ett förhandsavtal med handpenning, ett köpekontrakt bestyrkt av notarie och slutligen inskrivningen i fastighetsregistret.

OIB (Osobni Identifikacijski Broj) är det kroatiska skatte- och identifikationsnumret. Alla som vill ingå en rättshandling med notariell bestyrkning i Kroatien behöver det - det är alltså en förutsättning för fastighetsköpet.

Som utlänning ansöker man om OIB personligen hos den kroatiska skattemyndigheten Porezna uprava, online via den kroatiska medborgarportalen eller genom en advokat med fullmakt. Det som behövs är den ifyllda ansökan och passet. På plats lämnas numret normalt ut direkt, online eller med fullmakt tar det upp till åtta dagar. Alla steg: Ansöka om OIB-nummer.

I Kroatien skrivs ofta först ett förhandsavtal. Det ger båda parter tid att uppfylla sina åtaganden - köparen kan ordna köpeskillingen och säljaren komplettera saknade handlingar. I förhandsavtalet anges redan alla viktiga köpvillkor som senare står i köpekontraktet.

Vanligt är en handpenning eller reservation på cirka 10 % till 20 % av köpeskillingen, som betalas när förhandsavtalet har skrivits under.

Vanligtvis gäller: Om köparen frånträder avtalet eller inte betalar resterande belopp i tid förlorar han handpenningen. Om säljaren frånträder avtalet eller säljer till någon annan måste han i regel betala tillbaka dubbla handpenningen till köparen.

Övergångsfasen varar vanligtvis mellan en och sex månader, beroende på vilka handlingar som återstår att reda ut. Under den tiden kontrollerar advokaten att papperen är lagliga och fullständiga samt det aktuella utdraget ur fastighetsregistret.

Säljaren måste infinna sig hos notarien för att få sin underskrift bestyrkt. Köpare och säljare skriver under köpekontraktet och notarien bestyrker det. Därefter betalar köparen det avtalade resterande beloppet och fastigheten överlämnas.

Nej. Köparen behöver inte vara närvarande när kontraktet skrivs under hos notarien. Hur det går till i praktiken beror dock på den notarie som utför uppdraget. Säljaren måste däremot infinna sig hos notarien.

Ja, det är i princip möjligt. Eftersom bara säljarens underskrift måste bestyrkas av en kroatisk notarie kan köparen i princip skriva under kontraktet och skicka det. Allt fler kroatiska notarier kräver dock då en notarisering (apostille) från behörig domstol, bestyrkt i köparens hemland och översatt av en auktoriserad translator. Det är klokt att planera noga med advokat och översättare.

Den anlitade advokaten / notarien eller mäklaren lämnar in köpekontraktet med handlingarna till domstolen. Först görs ofta en spärranteckning i fastighetsregistret i köparens namn, och efter beviljandet skrivs köparen in som ägare.

Avtal om fastigheter i Kroatien måste skrivas på kroatiska, även om köpare och säljare kommer från andra länder. Även förhandlingarna förs oftast på kroatiska.

En statligt auktoriserad tolk rekommenderas, så att det som sägs stämmer med det som skrivs och så att en eventuell översättning av kontraktet från kroatiska till tyska, engelska osv. stämmer med den kroatiska texten (som gäller i tveksamma fall). En mäklare har varken rätt eller skyldighet att utföra översättningar.

Vi rekommenderar alltid att anlita en advokat i Kroatien - för att upprätta avtalet och kontrollera att handlingarna är lagliga och fullständiga. Notarien sköter där normalt bara bestyrkandet och inte, som i Centraleuropa, utformningen av avtalet.

Notarien i Kroatien kontrollerar viktiga formalia i avtalet, bestyrker normalt säljarens underskrift på köpekontraktet och säkerställer därmed att undertecknandet är giltigt. Avtalet utformas däremot av advokaten.

Advokaten granskar fastighetens handlingar noggrant - bland annat ägarförhållanden, utdrag ur fastighetsregistret, skuldfrihet och till exempel att bygghandlingarna är lagliga. Så säkerställs att fastigheten kan säljas utan tvister.

Sedan EU-inträdet har Kroatien ett allt modernare fastighetsregister och kataster med jämförelsevis öppen och tydlig rättssäkerhet. För äldre objekt kan rättsanspråk fortfarande härröra från tidigare perioder, och därför är advokatens granskning viktig.

Tillträdet sker vanligtvis när köpekontraktet är underskrivet och bestyrkt och köpeskillingen är helt betald. Säljaren bekräftar först att pengarna har kommit in, och då står inget längre i vägen för köparens inskrivning. Därefter överlämnas fastigheten fysiskt.

Depåkonton (escrow accounts) finns i princip i Kroatien, till exempel via advokater eller notarier. Om det är lämpligt i det enskilda fallet eller om andra säkerheter är bättre reder du bäst ut med din advokat.

Som tumregel rekommenderar vi att räkna med cirka 7 % till 10 % av köpeskillingen för alla kringkostnader. Dit hör framför allt fastighetsöverlåtelseskatten, mäklararvodet, advokatkostnaderna, kostnader för översättning samt mindre notarie- och administrationsavgifter.

Vid köp som privatperson är fastighetsöverlåtelseskatten 3 % (sedan 1.1.2019). Underlaget är den köpeskilling som anges i köpekontraktet eller det värde på fastigheten som skattemyndigheten fastställer.

Om säljaren är ett företag som är registrerat i det kroatiska momssystemet och anger moms (25 %) i köpekontraktet, slipper köparen överlåtelseskatten på 3 %, eftersom momsen redan ingår i köpeskillingen. Så är det ofta vid nybyggen.

Det vanliga mäklararvodet för köparen är i Kroatien 3 % - 4 % plus kroatisk moms. Hos Panorama Scouting betalar köparen ett arvode på 3 % plus moms bara om ett köp faktiskt blir av.

För kunniga advokater räknar man vid fastighetsköp i Kroatien vanligtvis med 1 % till 1,5 % plus moms, beroende på arbetsinsats och avtalskonstruktion.

Hos notarien blir kostnaderna jämförelsevis låga, några tiotal till några hundra euro, eftersom notarien normalt bara bestyrker. För auktoriserad tolk, inskrivning i fastighetsregistret samt anmälningar och ändringar tillkommer ytterligare mindre belopp, oftast några hundra euro.

Momssatsen i Kroatien är 25 %.

Vid en köpeskilling på 100 000 EUR (privat köp, EU-medborgare, privat säljare) blir det till exempel: överlåtelseskatt 3 % = 3 000 EUR, mäklararvode 3,75 % inkl. moms = 3 750 EUR, advokatkostnader cirka 1,25 % inkl. moms = 1 250 EUR samt övriga avgifter cirka 400 EUR - totalt alltså ungefär 108 400 EUR. De exakta beloppen kan variera beroende på arbetsinsats och lokal taxa.

För de löpande kostnaderna räknar våra kunder vanligtvis med skatter på cirka 2 till 2,50 EUR/m2 per år. Den exakta nivån och vad lagen säger i dag beror på läge och användning - här ger kroatiska skatteexperter råd, och vi förmedlar gärna kontakten.

Om det blir skatt på en vinst vid en senare försäljning beror bland annat på innehavstiden, användningen och dina personliga förhållanden. Vi rekommenderar att du reder ut det med en skatterådgivare före en försäljning, och förmedlar vid behov lämpliga experter.

Lån via kroatiska banker är i princip möjligt för utländska köpare men används sällan. Många köpare finansierar köpet i sitt hemland. Vi ger dig gärna kontaktpersoner för individuell rådgivning.

Kroatien införde euron den 1 januari 2023. Betalningar görs därför i euro.

Till de löpande kostnaderna hör bland annat skatter, el, vatten, sophämtning, kommunala avgifter och försäkringar för fastigheten. Nivån beror på fastighetens läge, storlek och användning.

Elkostnaderna i Kroatien ligger ungefär på hälften av den tyska nivån. Den faktiska kostnaden beror på förbrukningen och hur fastigheten används.

Turistuthyrning är möjlig men kräver en licens (som en ny ägare måste söka på nytt) och att skattereglerna följs. EU-medborgare kan få en sådan licens på samma villkor som kroatiska medborgare. Vi förmedlar gärna experter för detaljerna.

Vid full uthyrning räknar man i dag vanligtvis med en avkastning på cirka 4 % till 7 % från hyresintäkterna. Till det kommer chansen till en värdeökning på fastigheten.

Nej. Ett fastighetsköp ger inte automatiskt uppehållstillstånd i Kroatien. För det gäller särskilda utlänningsrättsliga regler.

Efter tillträdet skrivs avtalen för el, vatten, sophämtning och andra anslutningar över på den nya ägaren. Våra partner på plats hjälper dig gärna med dessa - ibland tidskrävande - ärenden.

I Kroatien finns i princip en lagstadgad allmän rätt till tillträde till hela kusten. Geografiska förhållanden kan ändå göra att enskilda stränder i praktiken känns privata. Staten och dess organ, som äger själva strandområdet och havskusten, kan dock arrendera ut delar av det, till exempel till hotell, restauranger osv.

För en fastighet direkt vid havet bör man då och då planera in åtgärder mot saltavlagringar. Dessutom är det klokt att ta hänsyn till hur högt objektet ligger över havsytan - framför allt på grund av vind och vågor under vintermånaderna. Man bör också räkna med den i regel relativt höga luftfuktigheten vid kusten; om fastigheten inte används hela tiden behöver man ordna regelbunden vädring och vid behov uppvärmning.

Som köpare betalar du bara det på orten vanliga arvodet på 3 % plus (kroatisk) moms - och bara om ett köp blir av via oss. Hittar vi inget som passar är vår tjänst kostnadsfri för dig.

Vi rekommenderar att i förväg bestämma typ av fastighet, den ekonomiska ramen och de viktigaste kriterierna (yta, sovrum, avstånd till havet, havsutsikt, pool). Det är klokt att börja söka några veckor före en visning, be om objektbeskrivningar och välja ut tre till fem objekt att visa.

En mäklare bidrar med neutralitet och marknadskännedom och följer dig från urvalet till inskrivningen i fastighetsregistret. Särskilt för utländska köpare som inte känner till kroatiska sedvänjor och kroatisk fastighetsrätt så väl ger det en stor extra trygghet.