Köpa fastighet i Kroatien - så går köpprocessen till och fakta om köpekontraktet

I Kroatien har säljaren - till skillnad från i Centraleuropa - oftast inget exklusivt avtal med en mäklare, utan förbehåller sig rätten att erbjuda sin fastighet i Kroatien själv eller via flera andra mäklare.

Beroende på synvinkel är det fri konkurrens eller ”vilda västern”. Följden blir att till exempel ofta

- flera mäklare erbjuder samma objekt - olika priser för samma objekt finns på internet, eftersom inte alla inblandade alltid genomför pris- och statusändringar i tid

- detaljer som exakt adress, platsdata på Google Maps, katasternummer och uppgifter i fastighetsregistret inte lämnas ut i första steget, eftersom man annars kan bli utmanövrerad.

- spekulanten hos seriösa byråer, av öppenhetsskäl, först måste skriva under ett avtal (visningsformulär) innan den exakta adressen lämnas ut eller fastigheten visas. Avtalet garanterar mäklaren ett arvode om fastigheten köps.

Oseriösa byråer gör inte alltid så, utan kommer senare med ibland "saftiga" krav, som enligt kroatisk rätt dock delvis är lagliga.

Av det som beskrivs ovan följer att

- en köpare bör vara mycket försiktig med att fråga efter närmare information om ett och samma objekt hos olika byråer.

- det inte är särskilt meningsfullt att söka på internet - som efter en smartphone – genom att begära så exakt information som möjligt (katasteruppgifter, uppgifter ur fastighetsregistret osv., se ovan – den får man inte) för att sedan bara titta på de allra bäst dokumenterade objekten.

- det dock är lika lite meningsfullt att bara åka runt på ”vinst och förlust” och prata med folk. Då får man visserligen ibland höra om fina erbjudanden, men blir ofta till slut ”lurad”, eftersom fastighetens papper oftast inte håller det som säljaren lovar.

Vi tycker att det är klokt att välja en medelväg:

a. göra en efterforskning ca 3 veckor före en möjlig visning

b. be om att få objektbeskrivningar på de mest intressanta objekten

c. välja ut 3-5 objekt för en verklig visning.

För detta behöver man i förväg bestämma typ av fastighet (hus, lägenhet, tomt osv.), den ekonomiska ramen och det som är viktigast för en själv, som m², antal sovrum, antal badrum/wc, avstånd till havet, havsutsikt, pool osv.

Tänk på att den angivna boytan även i Kroatien inkluderar delar av trappor eller vindfång, balkonger och terrasser till olika procentsatser - den yta man verkligen kan bo på är då ofta en hel del mindre jämfört med centraleuropeiska förväntningar. Därför: be om planritningen till lägenheten eller huset för att räkna ut nettoboytan (för äldre objekt finns dock ofta ingen planritning).

Därefter gör man helst en visning av det förvalda objektet tillsammans med en mäklare. Det har bland annat fördelen att en neutral person är med som senare också vet vad som sades, något som ibland behövs. Dessutom står spekulanten då inte oskyddad mot säljaren, som ofta vet mycket väl att hans utländska motpart förstår lite eller ingenting av kroatisk köpsed och fastighetsrätt.

Vid visningen kan man ofta fortfarande diskutera priset något och muntligt komma överens om det samt om eventuella detaljer och tidsfrister – tidigare går det ofta dåligt, eftersom ägarna gärna vill bilda sig en uppfattning om det verkligen finns ett köpintresse.

Om både hjärta och förnuft är övertygade rekommenderar vi att 'slå till'. Om hjärta eller förnuft inte är övertygat rekommenderar vi att avstå från köpet.

Efter överenskommelsen inleds normalt följande steg:

Ansöka om OIB-nummer

Köparen behöver först ett skattenummer; man måste alltså ansöka om ett OIB-nummer (Osobni Identifikacijski Broj), som alla behöver som vill ingå rättshandlingar med notariell bestyrkning i Kroatien.

Som utlänning har man tre vägar. Enligt vår erfarenhet är det enklast att ordna OIB själv på plats eller att låta en lokal advokat sköta det. Det går snabbt och oftast utan följdfrågor.

• Personligen: på det lokala kontoret för den kroatiska skattemyndigheten Porezna uprava. Ta med passet och fyll i ansökan om OIB-nummer (den kroatiska skattemyndighetens webbplats, på engelska).
• Online: Sedan 2014 kan EU-medborgare ansöka om OIB via den kroatiska medborgarportalen e-Gradani. Välj där tjänsten "Electronic PIN (OIB) assignment" och ange ditt eget land vid inloggningen. Du loggar in med ditt eget lands elektroniska legitimation.
• Med fullmakt: En advokat lämnar in ansökan åt dig. Fullmakten måste vara på kroatiska eller översättas.

Handlingar: den ifyllda ansökan och passet, i original för uppvisning och som kopia.
Kostnad: normalt ingen.
Handläggningstid: På plats lämnas numret normalt ut direkt. Online eller med fullmakt tar det upp till åtta dagar.

Spara bekräftelsen på ditt OIB väl. Notarie, myndigheter och andra institutioner frågar efter den. Du behöver numret även senare, till exempel för att flytta över el och vatten till ditt namn.

Sedan är det dags för (förhands)avtalet.

I grunden gäller: ett köpekontrakt för en fastighet på kroatisk mark lyder under kroatisk rätt, även om till exempel både säljare och köpare inte är kroater.

I Kroatien skrivs ofta först ett förhandsavtal – på så sätt ger köpare och säljare varandra en viss tid att uppfylla sina åtaganden: köparen får tid att till exempel ordna hela köpeskillingen, och säljaren kan behöva reda ut eller komplettera papper, till exempel energiklassning, som krävs för ett lagligt köp eller en laglig försäljning av fastigheten. Bakgrunden är att det tar tid och att dessa papper ofta kostar pengar. Många ägare tar fram dem först när de är säkra på att få betalt.

Vanligtvis kommer man i förhandsavtalet överens om en handpenning / reservation (oftast 10 %-20 % av köpeskillingen), som ska betalas direkt efter att förhandsavtalet skrivits under.

Det går dock också bra att komma överens med ägaren om att bara skriva själva köpekontraktet och betala köpeskillingen på en gång – förutsatt att båda parter har allt som behövs för ett lagligt köp – giltiga och kompletta papper och hela beloppet.

I förhandsavtalet anges alla köpvillkor som senare också står i köpekontraktet. Förhandsavtalet kan i Kroatien upprättas antingen av en licensierad fastighetsmäklare (i Kroatien finns många statligt examinerade mäklare som bör vara godkända för denna verksamhet) eller av en advokat. Förhandsavtalet bör i huvudsak innehålla:

• Avtalsparternas namn och adresser

• Beskrivning av fastigheten i alla relevanta punkter

• Utdrag ur fastighetsregistret för att kontrollera objektets inskrivning

• Bevis på att objektet är skuldfritt eller vilka belastningar det har

• Överenskommen köpeskilling för objektet samt handpenningens storlek.

• Tid hos advokaten (eller notarien för bestyrkning) för undertecknande av köpekontraktet

• Kringkostnaderna och eventuella tidpunkter för delbetalningar

• Tidpunkten för tillträdet (betalning och överlämnande)

• Överenskommelser om vad som händer om köpekontraktet aldrig blir av - vare sig det beror på fastighetens laglighet eller på att parterna i förhandsavtalet inte håller sina åtaganden.

Vanliga överenskommelser är:

• Köparen förlorar den betalda handpenningen om han frånträder köpet eller inte betalar resterande belopp inom den avtalade fristen.

• Säljaren måste däremot betala dubbla handpenningen till köparen om han ändå säljer fastigheten till någon annan inom fristen eller frånträder köpet.

Under övergångsfasen mellan förhandsavtal och kontrakt, som vanligtvis varar mellan 1 och 6 månader (beroende på vad som återstår), fortsätter advokaten eller mäklaren arbetet med köpet. Vi rekommenderar alltid att anlita en tysk- eller engelskspråkig advokat (vars kostnader dock betalas av köparen), som juridiskt kontrollerar att papperen är lagliga och fullständiga och står för det. Vissa rättsanspråk på äldre fastigheter (eller tomter) uppstod under Jugoslaviens socialistiska rätt, och dokumenten kan fortfarande vara från den tiden och måste i dag bedömas annorlunda - enligt EU-anpassad rätt. Här kontrolleras också det aktuella utdraget ur fastighetsregistret igen, bland annat för att säkerställa att ägarförhållandena eller eventuella belastningar inte har ändrats under tiden. Man bör också i god tid ordna en statligt auktoriserad translator/tolk. Avtal om fastigheter i Kroatien måste skrivas på kroatiska, även om till exempel säljare och köpare kommer från ett annat / samma land. Även förhandlingar och liknande förs oftast på kroatiska, och man måste se till att det som sägs stämmer med det som skrivs. Dessutom har en mäklare varken rätt enligt sin licens eller skyldighet i sin verksamhet att utföra översättningar.

När köpekontraktet bestyrks måste köparen först låta notarien bestyrka sitt id-kort / pass. Adressen i id-kortet eller bostadsorten i passet bör stämma med uppgifterna i köpekontraktet. Säljare och köpare skriver sedan under köpekontraktet i närvaro av notarien och helst även advokaten och tolken, och notarien bestyrker det. Det är också möjligt att köparen inte är närvarande när köpekontraktet skrivs under hos notarien – säljaren måste däremot infinna sig hos notarien. Köparen betalar sedan det avtalade resterande beloppet till säljaren (detta bör ske via en bank) och fastigheten överlämnas.

Den anlitade advokaten eller mäklaren lämnar in det undertecknade köpekontraktet och tillhörande handlingar till domstolen för att få medgivande till inskrivning i fastighetsregistret. Först görs en anteckning i fastighetsregistret (liknande en förhandsanteckning om äganderättsövergång) i köparens namn. När medgivandet har kommit skrivs köparen in som ägare i fastighetsregistret. Fastighetsöverlåtelseskatten beräknas och köparen får ett beslut skickat till sig. Skatten är 3 % (från 1.1.19) av den köpeskilling för fastigheten som anges i köpekontraktet (inte för möblerna) eller av det värde som skattemyndigheten fastställer (till exempel om det finns misstanke om att ett för lågt pris har angetts). Detta gäller vid köp som privatperson. Det är ofta praktiskt att direkt ordna nödvändiga anmälningar och ändringar: det gäller framför allt anmälan hos kommunen, ändringar av avtal och räkningar för el, vatten, sophämtning och telefon samt rekommenderade fastighetsförsäkringar. Här är det till stor hjälp om man som ägare till en ny fastighet i Kroatien har en kontaktperson för mindre ärenden kring fastigheten. Vi eller våra partner på plats hjälper dig gärna eller förmedlar lämpliga kontakter, om du inte kan eller vill sköta dessa - ibland tidskrävande - uppgifter själv.

Kringkostnader vid fastighetsköp i Kroatien - som tumregel rekommenderar vi våra kunder att räkna med 7-10 % av köpeskillingen för alla kringkostnader – då ligger du snarare på den säkra sidan.

De viktigaste posterna är:

a.) Fastighetsöverlåtelseskatt: 3 % (från 1.1.2019) (vid köp som privatperson, EU-medborgare)

b.) Mäklararvode: 3 % (plus kroatisk moms). Om momsen: enligt lag (UStG, §3a, punkt 3) ska mervärdesskatten i det land där fastigheten ligger tas ut och betalas in dit.

c.) Advokatkostnader: 1 % -1,5 % plus kroatisk moms (25 %) – beroende på hur omfattande avtalskonstruktionen är.

Vi rekommenderar som standard i Kroatien att anlita en advokat för att upprätta avtalet, kontrollera att handlingarna är lagliga och fullständiga inför ett köp osv., eftersom notarien där gör betydligt mindre än i Centraleuropa: nämligen bara bestyrker.

Panorama Scouting har flera specialiserade advokater till hands. Om du vill kan vi hjälpa till att förmedla kontakten.

d.) Notarieavgifter och andra avgifter (tolk, fastighetsregister, anmälningar och ändringar osv.) - beroende på arbetsinsats och lokal taxa. Det kan hända att vår partner på plats erbjuder sig att ordna ett OIB-nummer åt dig, göra ändringsanmälningar, sköta vissa ärenden åt dig osv.

Lite mer ingående förklaringar till dessa kostnader hittar du här: Kringkostnader vid fastighetsköp i Kroatien.

Letar du fortfarande efter rätt objekt? Vårt aktuella utbud: Köpa hus i Kroatien, Köpa lägenhet i Kroatien och Köpa tomt i Kroatien.